连续超预期完成降欠债目标 绿地集团新生长战略初显效果
宣布时间：2021-11-08
9月29日 ，央行、银保监会开座谈会 ，强调“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”的同时 ，也提到“维护房地产市场的平稳健康生长 ，维护住房消费者正当权益”。
国庆刚过 ，又有新的房企“暴雷” ，可能确实另有一些房企在走向“暴雷”的路上 ，疲于自救。而真正有焦点竞争力的企业 ，在从容适应新游戏规则的同时 ，正抓住战略机缘悄然结构新的行业周期。
进入下半年 ，绿地连续加速降欠债、去杠杆程序 ，不绝取得显著效果。9月24日 ，绿地控股以自有资金按期足额完本钱息总计约5.8亿美元境外美元债券兑付打款 ；绿地有息欠债总额近一个季度再降约300亿元。最终的数据尚待上市公司三季报正式披露 ，但以绿地降欠债的最新进展 ，不少业内人士估算 ，绿地的有息欠债总额已降至约2500亿元 ，较高点时已下降约1400亿元 ，第二条红线净欠债率或许率已在三季度达标转绿。
其实 ，绿地的总欠债是“看起来许多”。在总欠债中有息欠债占比、有息欠债结构、欠债工业来源、债务周期等多个层面的结构特点 ，正是绿地实现超预期快速降欠债的巨大优势。据绿地半年报数据 ，绿地总欠债中的最大部分实际为条约欠债4339亿元（主要为房地工业预销售金额 ，代表未来业绩确定性 ） ，占比达35% ，有息欠债占总欠债比例仅约20% ；有息欠债中银行贷款凌驾75% ，有息欠债中来自房地工业的仅约6成 ，是非债比例亦不绝优化。
绿地降欠债取得超预期效果 ，也正逐步改善其在投资端的体现。第三方机构最新披露的前9月房企新增货值数据显示 ，在各地新一批集中供地流拍频现、不少房企无力拿地的时候 ，绿地悄然在9月单月新增凌驾110亿元货值。最新榜单数据显示 ，作为未来生长潜力重要指标的房企土储权益总货值 ，绿地高居榜首。
种种迹象标明 ，绿地正在下一盘大棋。“降欠债、稳增长、调结构、提质量”12字 ，正是绿地深刻理解中国经济结构性厘革的中恒久趋势 ，深刻理解房地产行业生长逻辑的历史性变革 ，接纳的焦点战略。如今 ，即将完成蜕变的全新绿地 ，已悄然浮出水面。
“三年三步走”降欠债战略连续超预期兑现
国际评级机构标准普尔曾先后多次上调绿地集团的评级展望 ，并在报告中着重指出“绿地降杠杆的速度凌驾预期”。自2020年8月央行和住建部联合安排实施以“三条红线”为焦点的房地产金融审慎治理制度以来 ，绿地全面加大了降欠债去杠杆的力度 ，制定了“三年三步走”去杠杆计划 ，以未来三年每年年中为时间节点 ，主要围绕现金短债比、净欠债率、剔除预收账款后的资产欠债率三大指标设置阶段性目标 ，三年全面“达标”。
绿地内部围绕多项焦点步伐 ，有计划、分办法、多管齐下主动降欠债、去杠杆 ，包括：一是主动压减有息欠债规模 ，优化资产欠债结构。二是聚焦生长性地区 ，优化土地储备结构 ，提高土地投资质量。三是凭据市场情况以销定产 ，灵活调解生产供应节奏。四是加速资金回笼 ，实施审慎稳健的现金流治理。五是加速已售项目建设和交付结转。六是积极充分企业资本金 ，提升资本实力。
随后 ，绿地降欠债的每一步 ，连续超预期。
2020年12月 ，绿地以自有资金约89亿元 ，按期足额完成2015年公司债券（第一期）2020年本息兑付 ；有息欠债降200亿元。
2021年1月 ，绿地以自有资金约81亿元 ，按期足额完成2016年公司债券（第一期）2021年本息兑付 ；有息欠债较高点累计降450亿元。
2021年2月 ，绿地以自有资金按期完本钱息总计约4.72亿美元境外美元债券本息兑付 ；加大债券回购注销力度 ，回购债券约6000多万美元。
2021年2月底 ，绿地在稳健应对春节前后付款岑岭的同时 ，顺利实现现金短债比凌驾1 ，一条红线提前转绿达标 ，比原计划整整提前了一个多季度 ；有息欠债较高点累计下降凌驾500亿元。
2021年3月底 ，有息欠债较高点累计下降凌驾845亿元 ；净欠债率较高点累计下降52个百分点。
2021年6月底 ，有息欠债较高点累计下降凌驾1013亿元 ；净欠债率较高点累计下降68个百分点。
本月底公司的三季报 ，则更令人期待。
“看起来许多”的债务真相：多重结构优势
和其他几家规模龙头房企一样 ，绿地总资产规模远超万亿 ，名义上的总欠债也凌驾了万亿 ，“看起来许多” ，但这只是表象。越来越多房企泛起债务实质性违约 ，而绿地不绝刷新着降欠债速度。除了给力的综合步伐外 ，一直被忽视的是 ，绿地债务的多重结构特点 ，是其超预期降欠债的巨大优势。
第一层结构：凭据2021年中报数据 ，绿地总资产1.4万亿 ，总欠债1.2万亿。“看起来许多”的总欠债主要包括条约欠债、有息欠债以及其他种种应付款项等。其中 ，条约欠债4339亿元（主要为房地工业预销售金额 ，代表未来业绩确定性） ，占比达35% ；有息欠债总额2869亿元 ，占比仅23% ，且呈连续较快下降趋势 ，整体平均融资本钱约5.6% ，坚持低位。
第二层结构：有息欠债总额中 ，银行贷款凌驾75% ，债券低于20% ，信托等非标融资缺乏5%。
第三层结构：有息欠债来源的工业结构 ，则是绿地的又一层优势。绿地的有息欠债中 ，来自央行重点监管的房地工业欠债仅2058亿元 ，占比仅约70% ，占总欠债不到17% ；其余来自受国家稳增长等政策勉励支持的基建工业及消费工业的债务金额为798亿元 ，占有息欠债约28%。
第四层结构：绿地中报还显示 ，欠债的时间结构也在快速优化。其中 ，短期借款271亿元 ，较年初再降15% ，一年内到期的非流动欠债387亿元 ，较年初再降48%。
业内人士预计 ，三季度末 ，绿地欠债在绝对值大幅下降的同时 ，上述多重结构优势也会越创造显。
一个果真的秘密是 ，绿地有息欠债的绝大部分是银行贷款 ，而与主流金融机构恒久的良好相助 ，一直是绿地稳健生长的“杀手锏”。就在今年内 ，仅已果真的信息显示 ，在绿地集团董事长、总裁张玉良亲自领导下 ，绿地与海内各大主流银行金融机构的高层互动 ，牢固全面战略相助的同时 ，连续拓展新的生长领域 ，如5月初 ，绿地与建设银行签订战略协议 ，在长租公寓经营、存量物业相助、房源革新升级、项目拓展、金融赋能等方面深入相助。
近日 ，针对市场谣言 ，绿地方面向投资人声明 ，所有贷款均正� ；贡尽⒏断� ，无任何一笔逾期支付。
“低本钱土储大户”的潜力：单月新增货值再破百亿
绿地降欠债、去杠杆取得超预期效果 ，也正在逐步改善其在投资端的体现。第三方机构最新披露的前9月房企新增货值数据显示 ，绿地在9月悄然单月新增凌驾110亿元货值。第三方机构最新披露的房企总土储货值排行榜显示 ，绿地以21817亿元位列第4 ，权益总货值19636亿元位列第1。
权益总货值未来生长潜力高居榜首 ，绿地的土储本钱 ，更令同行眼红。近几年 ，绿地每年的新增货值和楼面价是这样的：2020年新增总货值约3330亿元 ，平均楼面价3175元/平方米 ；2019年新增总货值近4500亿元 ，平均楼面价2439元/平方米 ；2018年新增总货值约4541亿元 ，平均楼面价1890元/平方米 ；2017年新增总货值凌驾3000亿元 ，平均楼面价约2500元/平方米……
强化本钱优势的同时 ，绿地的土储结构也不绝优化。一二线焦点都会项目占比提高 ，近年新增土储住宅面积比重普遍凌驾70% ，超50%的项目货值集中于一二线都会。新获取“地产+”工业协同项目比重业内遥遥领先 ，如2020年占比凌驾80% ，2021年上半年占比约60%。
“多元新绿地”降欠债背后：抢占高质量生长先机
以绿地掌舵人张玉良关于国家导向、行业趋势等层面的深刻理解、精准掌握为代表 ，绿地在企颐魅战略层面的领先 ，一直是其显眼的行业标签。
外界对绿地乐成多元化的战略多有研究 ，而绿地官方给出了精辟的总结：绿地顺应我国经济社会结构性厘革的趋势 ，大力优化工业结构 ，调解工业结构 ，推动工业转型升级。总的思路是：在牢固房地产等原有优势工业的基础上 ，积极向工业链上下游及关联工业、协同工业延伸 ，开展“有限多元”经营 ，打造“生态圈”协同生长的商业模式 ，更好效劳我国经济社会生长。经过近几年的工业结构调解 ，目前绿地已基本形成了“以房地产、基建为主业 ，消费、金融等工业协同生长”的综合经营花样 ，为连续生长打下了基础。
可以看到 ，在房地工业之外 ，绿地的多元工业快速生长 ，基建工业更是已成为另一焦点主业。绿地基建工业抢抓机缘 ，业绩坚持了快速增长 ，工业能级与焦点竞争力进一步提升 ，成为绿地业绩重要增长极 ，跻身全球第一梯队。上半年基建工业实现营业收入1574亿元 ，同比大幅增长74%。在最新宣布的2021年度ENR“全球承包商250强”权威榜单中 ，绿地大基建集团首次入围并排名第9位 ，是基建工业近五年业务规模从400亿元跃升至4000亿元以上实现十倍增长、生长质量稳步提升的集中体现和充分肯定。别的 ，绿地金融、消费等综合工业也连续推进立异转型 ，进一步打响市场品牌 ，提升生长能级 ，均泛起快速生长的态势。
种种迹象标明 ， “三年三步走”降欠债战略连续超预期兑现 ，仅是绿地的一面。另一面 ，则是绿地再度发挥战略优势 ，悄然推进新周期高质量生长程序 ，展开新一轮结构。
关于行业生长的新阶段 ，张玉良曾率先强调“转变生长方法 ，向治理要红利” ，在他的字典里 ，不管是此前的多轮宏观调控 ，照旧目今的“三条红线” ，生长始终是焦点。
如何看待目今的生长情况 ，张玉良是这样体现的：外部情况虽然错综庞大 ，但有利的条件也不少。好比 ，我国仍然处于深度城镇化进程当中 ，房地产市场总量仍然坚持了较大规模 ，在剖析的市场中 ，一些地区的市场空间仍然较大 ；基础设施建设仍然是补短板、促投资、稳增长的重要抓手 ，市场空间仍然较大 ；绿地已形成了相对多元的工业结构 ，综合性宁静衡性较强 ，盘旋余地较大 ，工业协同效应明显。
如何应对新情况、新周期 ，绿地正逐步推动的战略是：坚持高质量生长理念 ，适应新情况 ，努力练内功 ，实现稳增长 ，确保实现稳中加固、稳中向好、稳中提质的整体生长局面。适应新情况。深刻理解中国经济结构性厘革的中恒久趋势 ，深刻理解房地产行业生长逻辑的历史性变革 ，真正做到“掌握新生长阶段、贯彻新生长理念、构建新生长花样”。努力练内功。一方面 ，积极转变生长方法 ，推动企业生长从依靠行业高速扩张红利 ，转变到依靠立异产品供应、打造精良品质、提升效劳水平上来 ，全方位提升企业生长的质量和效益。另一方面 ，与行业厘革趋势相适应 ，优化精简组织架构和团队结构 ，不绝提升内在动力、活力和竞争力。实现稳增长。切实把“降欠债、稳增长、调结构、提质量”等各项事情落实落细 ，确保在降欠债的同时 ，企业主要经济指标实现平稳增长 ，并为中恒久的生长涤讪越发坚实稳固的基础。
绿地正以第二条红线再度提前转绿的从容 ，展开新的战略结构。而这个行业未来竞争的新花样 ，也在悄然上演。