二套房首付比例下调至40% 专家称并非刺激性政策
宣布时间：2015-04-01
首套房用公积金贷款首付比例降低、二套房个贷首付比例下调、个人转让住房免征营业税期限缩短……多部分联动 ，打出增进房地产市场平稳健康生长的组合拳 ，凸显“分类指导 ，因地施策”的调控意图 ，通报出支持自住和改善性住房需求的明确信号—
3月30日 ，经国务院批准 ，央行、住建部、银监会联合宣布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称“《通知》”) ，下调了住房公积金和第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例。
《通知》称 ，对拥有一套住房且相应房贷未结清的居民家庭 ，改善性自住房最低首付款比例调解为不低于40%。此前 ，二套房商业贷款首付比例为不低于60% ，北上广深为70%。
此次调解后 ，首套普通自住房公积金贷款不再区分面积 ，统一调解为最低首付款比例20%。在此之前 ，首套普通自住房公积金贷款90平方米以下的 ，最低首付款比例为20%;90平方米以上的 ，最低首付款比例为30%。《通知》还支持二套房购房者申请公积金贷款 ，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭 ，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购置普通自住房的 ，最低首付款比例为30%。
政策并非“刺激性”
中国银行国际金融研究所副所长宗良认为 ，这一政策 ，是落实今年《政府事情报告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的重要举措 ，体现了稳增长的意图 ，并非所谓“刺激性政策”。
随着房地产市场进入调解期 ，区域剖析有所加剧 ，此前一系列抑制房地产市场过热的政策已经不适用目今房地产市场的供求状况。2014年9月 ，央行出台了“287号文” ，放宽住房贷款首套房认定标准 ，支持居民家庭合理的住房消费 ，对增进刚性住房需求的释放起到了积极作用。此次《通知》则是“287号文”的延续。
“随着我国城镇化快速生长和居民收入水平提高 ，对住房的刚性需求和改善性需求另有巨大的空间。”中国民生银行首席研究员温彬认为 ，自去年以来 ，我国房地产投资增速放缓 ，库存上升 ，房价有所回落。虽然去年9月央行已经对房贷政策进行了调解 ，但鉴于二套房首付比例过高 ，依然限制了改善性需求的释放。
与此同时 ，我国居民家庭的储备率仍然较高、杠杆率较低 ，财务状况稳健 ，有能力扩大房贷杠杆。在此配景下 ，调解个人住房贷款政策 ，支持合理住房消费 ，对稳增长、促革新、调结构、惠民生具有重要意义。
温彬认为 ，此次下调二套房最低首付比例、再结合近期央行的两次降息 ，可以有效提高居民购房能力、降低还贷压力 ，有利于改善民生 ，同时也有利于房地产市场的平稳健康生长。
调控制止“一刀切”
此次政策也在着力制止“一刀切”的单向调解。在下调住房公积金和二套房贷首付比例的同时 ，政策也越发注重接纳市场化、正�；⒊ばЩ姆椒�。
“全国差别地区和都会房地产市场有差别特点 ，如一些一线都会需求较为旺盛 ，而二、三线都会需求偏弱 ，需要凭据差别的情况灵活调解。”宗良体现。
已往房价上行期间 ，在调解住房信贷政策时 ，住房信贷政策主要配合房地产宏观调控 ，刚性比较强 ，多是短期应急举措 ，且调解方法也多是与行政化步伐相结合。而我国幅员辽阔 ，差别地区、差别都会情况各异 ，各地房地产市场周期也纷歧致 ，区域剖析将成为今后较长时期内房地产市场运行的新常态。
“此次调解给市场留下了空间 ，差别地区和差别金融机构能够灵活调解。”宗良认为。今年的《政府事情报告》提出 ，要“坚持分类指导 ，因地施策”。也就是说 ，住房信贷政策要充分考虑外地房价波动、信用情况、个人住房贷款不良率、房地产市场供求关系、居民收入水平、改善性需求弹性、贷款危害包管水平等宏观审慎因素 ，进一步完善区域性、差别化的住房信贷政策 ，以适应各地差别情况 ，制止“一刀切”式的单向调解。
业内专家建议 ，今后住房信贷政策调理要接纳越发市场化的方法 ，更多依靠市场自律机制 ，越发尊重市场主体的意见 ，既充分发挥市场化的作用 ，又制止市场无序竞争。
房地产金融回归常态
“目前 ，我国房地产市场已从供过于求向供求基本平衡转变 ，前期为抑制房价过快上涨而接纳的非通例房贷政策 ，也需要凭据市场变革回归到常态。”温彬体现。
相关于财务政策和钱币政策 ，最低首付款比例调解政策在应对房地产波动方面具有针对性强、本钱小、效果好等优势。作为重要的宏观审慎工具之一 ，最低首付款比例已被多个经济体引入监管实践。目前 ，全球陆续有20多个兴旺和新兴经济体将设置最低首付款比例作为宏观审慎工具实施 ，英国等国目前也在考虑把设定最低首付款比例引入到监管领域。
业内专家认为 ，目前我国住房信贷政策很是稳健。“从国际上看 ，调解后 ，二套房最低40%的首付比例仍然是比较审慎的 ，能够避免投机性需求的膨胀。”温彬体现。别的 ，我国第一套商业性住房贷款最低首付比30% ，在国际上也处于合理水平。从国际经验看 ，个人住房贷款最低首付比一般在20%至30%左右。
关于未来趋势 ，宗良认为 ，随着房地产金融市场回归本源 ，房地产市场将还原到正常状态 ，需求能够正常释放 ，并将增进房地产市场平稳生长。
原文：
中国人民银行各分行、营业治理部、各省会(首府)都会中心支行、副省级都会中心支行;各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(建委)、银监局 ，新疆生产建设兵团建设局;各国有商业银行、股份制商业银行 ，中国邮政储备银行 ，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金治理委员会、住房公积金治理中心：
为进一步完善个人住房信贷政策 ，支持居民自住和改善性住房需求 ，增进房地产市场平稳健康生长 ，经国务院批准 ，现就有关事项通知如下：
一、继续做好住房金融效劳事情 ，满足居民家庭改善性住房需求。勉励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款 ，支持居民家庭购置普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭 ，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购置普通自住房 ，最低首付款比例调解为不低于40% ，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构凭据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购置首套普通自住房 ，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭 ，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购置普通自住房 ，最低首付款比例为30%。
三、增强政策指导 ，做好贯彻落实、监督和政策评估事情。人民银行、银监会各级派出机构要凭据“因地施策 ，分类指导”的原则 ，做好与地方政府的相同事情 ，增强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督;在国家统一信贷政策基础上 ，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平;密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果 ，有效防备危害 ，增进外地房地产市场平稳健康生长。
请人民银行各分行、营业治理部、省会(首府)都会中心支行、副省级都会中心支行 ，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知转发至辖区内都会商业银行、农村商业银行、农村相助银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。